前2月土地出让:收入增36% 热点城市蔓延

（原标题：前两月全国土地出让 收益减36% 热点城市蔓延到至20个）3月15日，财政部透露了1-2月财政收支情况。在政府性基金收益情况中，地方政府性基金本级收益6727亿元，同比快速增长32.3%，其中国有土地使用权转让收益6196亿元，同比快速增长36.1%。同策咨询研究部总监张宏伟分析指出，一二线市场的出租汽车、土地价格一路走高，造成去年三四线城市沦为房企抢夺的地盘。东部一些三四线城市，与土地出让热度有一定关联。

同策咨询研究部数据表明，2016年全国住宅用地成交价楼面地价为2088 元/平方米，较2015年大幅度上升 47%。楼板价下跌很显著：一线城市为16578元/平方米，上升44%；二线城市为4192元/平方米，上升85%；三四线城市为976元/平方米，上升21%。到了今年2月，全国住宅用地成交价楼面地价为2609元/平方米，环比、同比分别上升7%、71%。

张宏伟指出，土地收益快速增长要与去年同期对比，去年的基数较低的话也有可能是长时间快速增长。前年下半年到去年年初，有十个城市楼市十分好；去年下半年，行情开始蔓延到至20个左右城市，结构性变化因素有可能是地价收益下跌的主要原因。36.1%背后：土地市场结构性变化2016 年土地市场的转好大约从 5 月份才开始，一线城市房价急剧上升、人口引入充裕、土地资源匮乏以及城市规划受到影响等，造成众多房企涌进一线城市抢夺拿地，甚至面粉喜过面包，房企也在所不辞。

与此同时，二线城市则经常出现分化。部分热门城市土地成交额直扑一线城市，而三四线城市价格广泛展现出下滑，虽然基本面有所恶化造就地方政府大力推地，但成交价价格却持续低位游走，广泛以底价或者是较低溢价成交价。一名房企投资人士透漏，2016年初，公司拿地目标瞄准在北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州等地。

到了2016年下半年，拿地范围又追加了无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都、青岛、南昌、石家庄等地。热点城市大大经常出现，每个城市的周期有一段距离，但都正处于下降周期。一年时间内，热点城市好像接力赛熄灭行情，从去年的10个左右，到去年下半年的16个，如今早已兴起了20个左右。一名闽系房企涉及人士则指出，今年年初经常出现的土地价格上涨，只是短期噪点，目前业内不少公司早已将全国市场扁平化看来，从某程度上来说，也就是不划重点，甚广撒网，未来各城市房价不会按照城市量级与市场规模渐渐南北平衡。

2017年2月，第三方机构监测的36个二线城市共计成交价宅地214幅、979万平米，成交价面积环比下降33%，同比则上升28%；成交价楼面地价为5193 元/平方米，环比上升36个百分点。近期不少房企具体在各地谋求土地合作的机会，也是基于热点城市蔓延到的逻辑。热点城市的蔓延到，特别是在是三四线城市的地价兴起，沦为了年初地价收益上涨的主要推动力。

从楼面地价看，2016年三四线城市平均值楼面地价为753元／平方米，较上一年上升15%，为2010年以来的最高值。从溢价水平看，自2012年起，三四线城市招商类地块的溢价率就保持在10%以下，2015年为6%，与 2014年持平，而2016 年低约13%，为2011年以来的最高值。再行比如，徐州市成交价63幅地块，建设用地面积315.54万平方米，在地块数量和建设用地面积上均领先其它城市。

除徐州外，威海在2月份成交价宅地建设用地面积157.19万平方米，是另一个成交价面积超强百万平方米的三四线城市。上海城市房地产估价有限公司数据研发部项目主管邵明浩认为，虽然1~2月份受到传统春节推地较较少因素的影响，各类城市土地成交价皆经常出现了一定程度的下降，但是可以显现出三四线城市受到波动更加小，二线城市土地市场降温的幅度更大。热点城市蔓延到从历年走势来看，一线城市宅地楼面地价从 2012年起呈现出较大幅的上升态势，2012年、2013年、2014 年的上升幅度分别为15%、61%、55%，2015年在经常出现了2个百分点的小幅下降后，2016年由于一线城市高价地大大，地价上升幅度高达40%。

二线城市的涨幅更加显著。邵明浩认为，不论二线城市还是三四线城市，土地市场整体展现出仍然大幅度高于去年同期。从成交价价格来看，二线城市价格难以置信，不论是楼板价还是环比涨幅皆缔造历史新纪录，可见一线土地市场降温对二线城市的夹住起到明显。

而三四线城市受到更为严格的货币政策和地方政府托市政策的影响，土地市场整体经常出现企稳的态势。2016年，房价涨幅并不显著的重庆，成交价339幅宅地、合计成交价面积约1937万平方米，在地块幅数和地块面积上都领先于其他二线城市。但从楼面地价看，厦门以28761元/平方米的平均值楼面地价居首，一名当地有项目在售的房企负责人认为，地价下跌或间接推助了厦门当下房价的下跌。

从各个城市溢价情况看，35 个有宅地成交价的城市中，有 33 个城市宅地经常出现溢价，平均值溢价率约58%，其中合肥的溢价率低约 227%，另外，武汉、成都、杭州、福州、济南、南宁、天津、南京这八个城市溢价率皆多达 50%。据同策咨询研究部数据统计资料，2016年潍坊市以362幅、1414万平方米的宅地成交量居于三四线城市之首，也沦为唯一一个成交价面积上千万的三四线城市。合肥土地市场在过去一年高价地频现，2016年前三季度，其九区四县一市共计成交价土地134宗，同比上升 35.4%，土地成交价总面积11055亩，同比上升 26%，总计倾金1148亿元，创历史新纪录，同比上升 130%。

3月以来，不少城市已启动出租汽车升级，还包括杭州、嘉善、青岛等，但仍有一些城市的楼市呈现出显著短路。上述业内人士指出，在热点城市蔓延到的现状之下，调控补丁措施密集实施、新一轮调控升级也不会是大概率事件。

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